代辦土地評估機構轉讓

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土地評估評估工作是從土地使用權擁有者與資產(chǎn)評估機構正式訂立委托合同書(shū)開(kāi)始。資產(chǎn)評估機構接受土地使用權評估作價(jià)的委托后，即開(kāi)始組織項目評估小組開(kāi)展有關(guān)的評估工作。整個(gè)評估工作分為兩個(gè)部分，步是評估前的準備工作；第二步是評估工作。

土地評估機構是一種中介服務(wù)結構，具有相應的行業(yè)要求。由于其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權價(jià)格的終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀(guān)公正，其評估的結果能夠真實(shí)地反映土地使用權的。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀(guān)公正，土地使用權的價(jià)格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規和資產(chǎn)評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀(guān)實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標準、評估方法和程序來(lái)評估。土地評估大量存在的問(wèn)題就是評估機構評估過(guò)程不客觀(guān)，過(guò)于考慮當事人的主觀(guān)意愿因素。

土地價(jià)格是土地未來(lái)收益的資本化。過(guò)去的土地收益不決定土地價(jià)格，但有助于幫助估價(jià)人員推測未來(lái)收益的變化趨勢。遵循預期收益原則是指土地估價(jià)應以估價(jià)對象在正常利用下的未來(lái)客觀(guān)有效的預期收益為基準。預測的未來(lái)收益必須是客觀(guān)的、合理的，是在正常的市場(chǎng)狀況，經(jīng)營(yíng)管理水平下的土地純收益。這要求估價(jià)人員必須了解過(guò)去的收益狀況，認真分析土地市場(chǎng)的現狀、發(fā)展趨勢，以及對土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟形勢、各項政策，合理預測各種土地投資行為在正常情況下的客觀(guān)的投入產(chǎn)出狀況。對預期收益的預測分析，往往是運用收益還原法和剩余法評估土地價(jià)格的關(guān)鍵。

土地評估評估前的準備工作包括：
1.收集有關(guān)的資料：被評估地塊的地級資料，城市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權出讓價(jià)格有關(guān)政策規定，地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的情報等等。
2.現場(chǎng)勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟地理情況等。
3.分析測算有關(guān)的數據：測算被評估地塊開(kāi)發(fā)建設總成本，估算開(kāi)發(fā)建設完成后能實(shí)現的市場(chǎng)銷(xiāo)售額及投資回收期，估算開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)投資盈利率，初步試算土地使用權的轉讓價(jià)格。
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