公司名稱(chēng)中乙國際
專(zhuān)業(yè)資格證有
面向地區全國
公司類(lèi)型有限責任公司
所在地北京
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土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展,土地交易日趨頻繁,而土地經(jīng)濟卻隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強烈的地域性,因而,在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除經(jīng)營(yíng)公司之外,一般人很少具有這方面的經(jīng)驗,有必要事先對土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過(guò)人員搜集資料,分析評定,買(mǎi)賣(mài)雙方才不致有上當受的擔心,交易自然迅捷。
土地評估評估前的準備工作包括:
1.收集有關(guān)的資料:被評估地塊的地級資料,城市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料,被評估地塊的批租文件資料,地產(chǎn)市場(chǎng)成交實(shí)例資料,關(guān)于土地使用權出讓價(jià)格有關(guān)政策規定,地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的情報等等。
2.現場(chǎng)勘查:地塊的面積、形狀和坡度;地質(zhì)水文條件;地上物與地下物的分布情況,地塊的經(jīng)濟地理情況等。
3.分析測算有關(guān)的數據:測算被評估地塊開(kāi)發(fā)建設總成本,估算開(kāi)發(fā)建設完成后能實(shí)現的市場(chǎng)銷(xiāo)售額及投資回收期,估算開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)投資盈利率,初步試算土地使用權的轉讓價(jià)格。
土地價(jià)格是土地未來(lái)收益的資本化。過(guò)去的土地收益不決定土地價(jià)格,但有助于幫助估價(jià)人員推測未來(lái)收益的變化趨勢。遵循預期收益原則是指土地估價(jià)應以估價(jià)對象在正常利用下的未來(lái)客觀(guān)有效的預期收益為基準。預測的未來(lái)收益必須是客觀(guān)的、合理的,是在正常的市場(chǎng)狀況,經(jīng)營(yíng)管理水平下的土地純收益。這要求估價(jià)人員必須了解過(guò)去的收益狀況,認真分析土地市場(chǎng)的現狀、發(fā)展趨勢,以及對土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟形勢、各項政策,合理預測各種土地投資行為在正常情況下的客觀(guān)的投入產(chǎn)出狀況。對預期收益的預測分析,往往是運用收益還原法和剩余法評估土地價(jià)格的關(guān)鍵。
土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善
我國開(kāi)始土地使用制度改革以來(lái),城鎮土地逐步由無(wú)償使用改為有償使用,土地市場(chǎng)也逐步建立。土地資源要實(shí)現市場(chǎng)配置,土地市場(chǎng)要進(jìn)一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價(jià)入股、授權經(jīng)營(yíng)、國有土地租賃和行政等多種形式。行政范圍正在逐步縮小,市場(chǎng)配置范圍逐步擴大。市場(chǎng)配置的基礎是土地資產(chǎn)的量化,而量化的基本手段是估價(jià)。另外,城鎮土地使用稅、土地等土的征收,土地抵押、發(fā)行土地等土地融資手段,也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。
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