房地產(chǎn)評估必須知道的五個(gè)問(wèn)題

一、征收中的評估有哪幾種

征收中的評估包括兩類(lèi)：一是征收實(shí)施之前由征收部門(mén)委托評估機構開(kāi)展前期調查，對被征收范圍內的房屋進(jìn)行總體評估，對征收補償資金總額進(jìn)行概算；二是在征收實(shí)施時(shí)由選定的評估機構對委托范圍內被征收房屋進(jìn)行整體評估及對被征收人的房屋進(jìn)行分戶(hù)評估。

需要注意的是，這兩類(lèi)評估不能夠相互替代。征收前的預評估的估價(jià)機構一般未經(jīng)被征收人選擇，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是在房屋征收決定之前，而且沒(méi)有經(jīng)過(guò)被征收人選擇。實(shí)踐中有些地方以征收決定前的評估代替分戶(hù)評估，這是違法的。

二、如何選擇房地產(chǎn)評估機構

選擇正確的評估機構事關(guān)當事人的切身利益，那么被征收人應當如何選擇房地產(chǎn)評估機構呢？小編有如下建議。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數決定、隨機選定等方式確定。據此，房地產(chǎn)評估機構是由被征收人選定的，如果在征收過(guò)程中，被征收人沒(méi)有選擇房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的機會(huì )，這是違反法律規定的。

三、房地產(chǎn)評估應遵循哪些原則

了解房地產(chǎn)評估應遵循的原則有助于被征收人抽象的衡量房地產(chǎn)估價(jià)的合理性。房地產(chǎn)評估工作要遵循如下原則：一是合法性，即房地產(chǎn)估價(jià)應對房地產(chǎn)的合法使用和合法處分為基礎；二是較高較佳使用原則。簡(jiǎn)單說(shuō)就是要估算被征收房屋的較佳用途的價(jià)值；三是替代原則。估價(jià)結果不能明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。這里的同等條件包括區位、用途等因素；四是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即估價(jià)影視房屋征收決定公告之日的價(jià)格。

四、房地產(chǎn)估價(jià)應遵循哪些程序

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的有關(guān)規定，房地產(chǎn)的估價(jià)應當按照如下程序：（1）選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機構；（2）簽訂房屋征收評估委托合同；（3）明確估價(jià)基本內容，一般包括評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、評估依據、評估原則、評估技術(shù)路線(xiàn)、評估方法；（4）你定評估作業(yè)方案；（5）實(shí)地勘查評估對象；（5）選定評估方法；（6）分戶(hù)初步評估結果的提交和公示；（7）估價(jià)材料歸檔。

五、對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估

對被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評估應當考慮如下因素：（1）區位：被拆遷房屋區位基準價(jià)及房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設施配套狀況；（2）用途：以房屋所有權證書(shū)上的用途為準；（3）建筑面積：產(chǎn)權證載明的建筑面積或是實(shí)際測量面積；（4）裝飾裝休：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價(jià)格、折舊年限等因素決定。